全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則

一、基礎(chǔ)管理（32分）

1．按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用1：符合1.0，不符合0。

2．已辦理接管驗收手續(xù)1：符合1.0，不符合0。

3．由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1：符合1.0，不符合0。

4．建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

5．在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責權(quán)利明確2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

6．建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1：符合1.0，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5，未建立0。

7．房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善2：完善2.0，基本完善1.0，不完善0。

8．業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

9．業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

10．物業(yè)管理企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意1：符合1.0，不符合0。

11．小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法2：制度、工作標準建立健全1.0，主要檢查物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等，每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5。

12．物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹2：管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1；著裝及標志符合0.5，不符合0。

13．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

14．物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況2：執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0，未執(zhí)行0；公開1.0，未公開0。

15．房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便2：包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺賬，每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.2。

16．建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便2，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

17．建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄2：符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄扣0.1。

18．定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

19．建立并落實便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄2：建立并落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率符合0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護（14分）

1．主要出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯2：符合2.0，無示意圖扣0.5，無路標扣0.3，幢、單元、戶號每缺一個扣0.1。

2．無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。

3．房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2。

4．室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損2：符合2.0，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5。

5．封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽篷等2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

6．空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

7．房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

三、共用設(shè)施設(shè)備管理（15分）

1．共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

2．共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范2：設(shè)施設(shè)備運行按規(guī)定記錄0.5，無事故隱患0.5；遵守操作規(guī)程0.6，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；遵守保養(yǎng)規(guī)定0.4，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。

3．室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

4．排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象1：符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5。

5．道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行2：通暢、平整1.0，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6；路面井蓋不影響通行0.4，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

6．供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案2：設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；保障措施嚴格0.4，無措施或措施不嚴0；水質(zhì)符合衛(wèi)生標準0.5，不符合0；有處理方案0.5，無處理方案0。

7．制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

8．電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

9．三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16度1：符合1.0，不符合0。

四、保安、消防、車輛管理（10分）

1．小區(qū)基本實行封閉式管理1：符合1.0，不符合0。

2．有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責2：符合2.0，無專業(yè)保安隊伍扣1.0，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

3．危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施1：符合1.0，不符合0。

4．消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5。

5．機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記2：制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理責任造成車輛丟失扣0.5（管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢郏?；每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2。

6．非機動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序2：符合2.0，制度不全或不落實的扣1.0，亂停放每部車扣0.2。

五、環(huán)境衛(wèi)生管理（14分）

1．環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

2．清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔2：未實行責任制的扣1.0，無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5，未實行標準化保潔的扣0.5。

3．垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺2：每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2，未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5，未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5。

4．房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

5．小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

6．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

7．商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

8．無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1：符合1.0，不符合0。

9．排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

六、綠化管理（7分）

1．小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

2．綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

3．花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿2：長勢不好扣1.0，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

4．綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

七、精神文明建設(shè)（3分）

1．開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

2．創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

八、管理效益（5分）

1．物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上2：符合2.0，每降低1個百分點扣0.5。

2．提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

3．物業(yè)管理經(jīng)營狀況1：盈利1.0，持平0.5，虧本0。