2018年7月19日，湖南省十三屆人大常委會第五次會議上，《湖南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）正式表決通過，于2019年1月1日起施行?！稐l例》對項目經(jīng)理人制度、物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺、的業(yè)主委員會委員候選人信息披露、業(yè)委會信息公開制度、物業(yè)服務費調(diào)整、共用部位經(jīng)營收益分配、車位租售等進行了進一步規(guī)范和修改完善。湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會邀請權威專家從六大篇章歸類對《條例》進行了解讀。

行政主管部門篇

明確行政主管部門職責

物業(yè)管理應該如何管？行政主管部門有哪些職責？《條例》明確規(guī)定，縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：（一）對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；（二）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；（三）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；（四）處理物業(yè)管理中的投訴；（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責?？h級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動相關監(jiān)督管理工作。

《條例》還規(guī)定，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。 居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導。

行業(yè)組織篇

發(fā)揮行業(yè)組織作用

行業(yè)協(xié)會在行業(yè)規(guī)范、自律、發(fā)展等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。

《條例》第六條規(guī)定：物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2015年、2018年初分別出臺了《湖南省物業(yè)項目服務質(zhì)量等級（星級）管理辦法》、《湖南省物業(yè)服務項目經(jīng)理人管理水平等級評定辦法》，目的在于提高物業(yè)服務品質(zhì)、加強物業(yè)服務項目經(jīng)理人的管理，提升物業(yè)服務隊伍的從業(yè)素質(zhì)。其中將物業(yè)項目服務管理水平原則上分為7類物業(yè)服務業(yè)態(tài)，每類業(yè)態(tài)分為5個星級等級，星級等級越高管理水平越高。物業(yè)服務項目經(jīng)理人管理水平的認定對應其管理的項目被評定的星級。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已建立湖南省房地產(chǎn)行業(yè)組織信用信息平臺（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)以及相關從業(yè)人員等），并根據(jù)相關規(guī)定開展信用評價工作，評價的結(jié)果將被納入社會性用體系。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還將根據(jù)《條例》，制定三年規(guī)劃，出臺一系列行業(yè)規(guī)范、標準，促進物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾對美好生活的需求。

物業(yè)服務企業(yè)篇

明確物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度

《條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目經(jīng)理人。項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

物業(yè)管理的服務質(zhì)量，關鍵是項目經(jīng)理人的質(zhì)量，經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量上去了，物業(yè)服務企業(yè)企業(yè)的管理質(zhì)量也就上去了。推行項目經(jīng)理人制度有利于全面提升物業(yè)管理服務質(zhì)量，促進管理與服務質(zhì)量的提高。真正達到推動物業(yè)管理服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化、市場化、社會化的目標。

建立物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺

《條例》規(guī)定：省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。設區(qū)的市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務企業(yè)的有關信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主均需履行的相關義務

針對物業(yè)服務費用收取問題，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。如需提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。

在沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費方式，不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

《條例》也規(guī)定了業(yè)主應當履行的義務，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費。業(yè)主欠繳物業(yè)服務費時，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催繳。物業(yè)服務企業(yè)不得采取中斷提供、限制或變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主繳納物業(yè)服務費。

《條例》還規(guī)定，除有關國家機關依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

物業(yè)服務合同終止拒不退出的法律后果

《條例》強調(diào)了物業(yè)管理相關各方應承擔的法律責任。

物業(yè)服務企業(yè)不稱職，到期拒不退出怎么辦？本次通過的《條例》規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目。物業(yè)服務企業(yè)無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

同時，違反《條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，應當依法追究刑事責任。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會篇

業(yè)主大會成立門檻降低

入住新小區(qū)，業(yè)主們最關注的事之一是有沒有成立業(yè)主大會。但現(xiàn)實中，很多小區(qū)普遍反映成立業(yè)主大會很難。相關數(shù)據(jù)顯示，目前我省只有30%左右的住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，而這個30%左右的小區(qū)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會也沒有全部實現(xiàn)有效規(guī)范運作。業(yè)主自治水平低是我省物業(yè)管理工作中一個突出問題，也是此次物業(yè)管理立法要著力解決的主要問題。

《條例》規(guī)定：“具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的?！边@一規(guī)定在住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定的基礎上增加了后兩種情形，降低了業(yè)主大會成立門檻。

《條例》還明確業(yè)主也可以申請籌備首次業(yè)主大會會議?！胺险匍_首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請”，這較好地保障了業(yè)主成立業(yè)主大會的訴求。

為調(diào)動業(yè)主委員會成員的工作積極性，保證業(yè)主委員會成員正常履職，業(yè)主大會除決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費之外，還應當決定業(yè)主委員會委員的工作津貼及標準。

業(yè)主委員會委員候選人要求明確

《條例》明確業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

這一規(guī)定在住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的基礎上更加完善。對業(yè)主委員會委員候選人信息披露，并非剝奪其被選舉權，只是對其是否存在違法違規(guī)行為的信息披露，一方面讓業(yè)主們了解和知曉，另一方面讓業(yè)主們慎重行使選舉權。

明確業(yè)委會信息公開制度

《條例》規(guī)定業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；

（八）其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應當持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權查詢、復制本條第一款規(guī)定的信息及相關原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當予以配合。

該條款的規(guī)定，主要是讓業(yè)主們充分有效的行使知情權和監(jiān)督權，增強業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)之間的聯(lián)系渠道，建立溝通渠道，營造業(yè)主積極參與共同管理權的氛圍。

這些事禁止業(yè)主做！

《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反這些規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

建設建設單位篇

增設建設單位的責任和義務

《條例》規(guī)定： 建設單位應當按照規(guī)劃要求配套建設業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業(yè)主共有。保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。

《條例》還規(guī)定：建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設區(qū)的市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。建設單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

建設單位對建設工程質(zhì)量和安全負有重要責任，應當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。條例增設物業(yè)保修金是從法律層面對業(yè)主財產(chǎn)的保護機制。 同時增設建設單位建設業(yè)主基本公共活動用房、生活服務用房、經(jīng)營性用房也是滿足業(yè)主基本生活需求，獲得更多的幸福感和獲得感。

小區(qū)車位只售不租？不行！

當前，由于小區(qū)停車庫、停車位緊張，導致小區(qū)停車矛盾突出。條例對此進行了規(guī)范。

專家分析，物業(yè)管理區(qū)域停車矛盾主要體現(xiàn)在3個方面：一是權屬爭議，由此引發(fā)停車收費矛盾；二是車位不能滿足停車需要而引發(fā)的矛盾；三是業(yè)主有租、購多種需求，而開發(fā)商不予支持引發(fā)的矛盾。

為回應社會關切，條例進行了明確和細化：重申了《物權法》的規(guī)定，明確“物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有”，并進一步規(guī)定“建設單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人”；規(guī)定“業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來滿足業(yè)主的多層次需求，最大限度地保障業(yè)主的權益。

綜合篇

支持老舊住宅小區(qū)增設電梯

隨著人口老齡化的日益加劇，老舊住宅無電梯導致老人出行不便的現(xiàn)象日趨嚴重，廣大居民對老舊住宅加裝電梯的要求在不斷增加。今年年初的湖南省“兩會”上，許多省人大代表和政協(xié)委員就老舊住宅加裝電梯的問題提出了建議、提案，直接反映出廣大人民群眾對老舊住宅加裝電梯的迫切需求。

針對專項維修資金使用難、小區(qū)停車難、老舊小區(qū)物業(yè)改造難特別是既有建筑加裝電梯難等問題，《條例》規(guī)定：老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設、質(zhì)量技術監(jiān)督、財政、消防等有關部門應當根據(jù)國家和省有關規(guī)定予以支持。政府應當采取措施，支持老舊住宅改造建設，對需要增設電梯的，有關部門應當予以支持。

遇緊急情況可直接申請使用物業(yè)維修資金

物業(yè)專項維修資金的管理和使用，關系到物業(yè)的安全、正常使用，但實際使用起來卻因程序復雜而困難重重。

為解決專項維修資金使用難的問題，條例主要作出了兩項制度設計：

一是針對危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的緊急情況，規(guī)定了應急使用制度。如對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞，消防、電力、供水等系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備嚴重損壞，電梯故障等情況，可以不經(jīng)過常規(guī)的“須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”表決程序，而是可以直接申請使用維修資金。不過組織應急維修前后仍需有相應的審核和公示程序。

二是規(guī)定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規(guī)則須經(jīng)三分之二同意置換成反對者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率。為便于業(yè)主監(jiān)督，條例還規(guī)定異議方式投票表決的全部資料應當保存3年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關原始資料。

共用部位等經(jīng)營收益歸屬及使用

不少居民疑惑：廣告設置在居民公共區(qū)域內(nèi)，其收益是否應該歸業(yè)主所有？應該如何使用？

《條例》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。